有经验朋友说说房屋买卖卖方违约如何处理？

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  陆运华

  回答数：6|被采纳数：0 2015-09-01 18:18:33
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    陆运华

    所有回答：  6

一、二手房买卖卖方的违约情形
1、房屋产权存在共有人或有房产有承租人。
常常有卖家将原本是夫妻共有的房屋，或存在有租约的房屋卖给他人。更有买家要求写明共有人或有租约，但是同时又不要求共有人签名或要求承租人放弃优先购买权，只要求房产证上有名字的那人承诺有责任由其承担。房屋没有涨价则好，如果一但房价上涨，那么买房人作为非善意的购买者，面临的就是合同撤销无效，并且没有地方可以要求赔偿。
2、赎楼。
现在的二手房买卖中，房产通常是处在抵押状态，如果要买卖该房产，注销抵押是必要的，由谁进行注销抵押？如果没有约定的情况下，是需要由卖方进行注销抵押的，因为在出售时，卖方应当拥有该房产的全部产权。在现实生活，经常会出现买方替卖家赎楼，这时卖家违约情形开始出现，一但买家规卖家赎出楼来，马上就有卖家的债权人申请冻结该房产，或者是卖家不去马上办理过户，拖着时间，另寻高价买家，赎楼买家的权益通常得到不保障。
3、不签收定金。
通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金并不能当然认为卖家违约，因为定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的。卖家不签收定金通常面临的是一但买家起诉要求双倍返还定金，却不定金可返还。
4、不交付房屋。
这在实际中是最多见的一种情形，房屋如果已经办理了过户，那还好，只需按照合同约定的时间收房，如果不交房，起诉要求交付就好了。怕的是没有过完户，却不按照合同约定交房，这种情况下，通常是通过律师，发律师函进很催告后，然后再行使不安抗辩权，可直接起诉要求其交房。
5、一房多卖。
在实际是这种情形也多见，卖家收取多家定价，然后择高价者卖出，这时原买家如果知情，绝对要第一时间行使自己的权利，进行起诉等，一但卖家将该房产已经过户给他人，那么原买家的权益将得到不保障，即使法院到时判决下来，执行起来还有一个困难，须提供卖方财产线索。千万不要等，等待下去的结果可能是到时联卖方这个人都无法查找到，自己已交付的定金等，都拿不回来。
6、直接毁约
这种情况没有办法回避，如果合同中约定的违约成本过低，那么在房价上涨的过程中，卖方完全有理由在支付低额的违约金或者双倍返还定金后，就直接不再将房产进行出售，使买方遭受损失。
二、二手房卖方毁约如何处理？
1、如果二手房买卖双发所签订的合同和交易行为都是合法有效的，卖方毁约的行为是不合理的。
2、《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同；
3、无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的：
（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是《合同法》赋予守约方的权利。
购房者在签订“二手房买卖合同”时，对卖方可能违约的条款要详细约定，如“中途意外变卦不卖”、“提高价格”、“拖延不办理登记过户”、“不迁移出原有户口”等一一加以明确约定和规定一定数量的违约金，以确定自己的合法权益。

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  田园

  回答数：13|被采纳数：0 2015-09-01 18:18:33
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    田园

    所有回答：  13

你首先应该去了解房子是否已经在你名下，如果房屋现在并没有过户到你的名下，而仍然在对方名下，你的风险较大。因为对方很有可能把房屋卖给第三人并办理过户，到时候你只能要求赔偿损失、承担违约责任，而无法得到房屋。因此，建议你将房款付清，以最快的速度起诉到法院要求对方履行过户义务，并同时申请房屋保全，这样对方就不能办理过户手续。判决书下来后，即使对方不配合，拿着判决书就能办理过户手续了。希望能帮到你

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  莫尧迪

  回答数：8|被采纳数：0 2015-09-01 18:18:33
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    莫尧迪

    所有回答：  8

合同有效，卖方违约，要双倍返还你所交的定金。并且可以要求卖方赔偿你实际发生的其他经济损失。

如果有定金参考以下方法：
1、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。因此可知定金具有担保性质。   

2、我国《合同法》第118条规定：“当事人既主张约定违约金，又主张定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”我国法律是允许既约定定金又约定违约金的。   
3.如果卖方违约的话，你可以选择适用违约金或定金条款，而本题中定金为10万元，若适用定金条款，则收受定金方（卖方）应双倍返还对方20万元；若适用违约金条款，则应支付你总价款的30%的违约金，并返还10万元定金。被告可以选择于自己有利的条款请求对方支付。   


4.《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   

依《合同法》第118条，你可以依自己的利益选择适用定金还是违约金，但不能二者得兼，但又基于违约金不能充分补偿你的损失，故你可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据以上分析，可以认为法院是支持的。

5、你可以基于卖方的违约行为解除合同，法律依据如下：   
《合同法》第九十四条   有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人   一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延   履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行   债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情   形。